发布日期：2026-04-01 18:35    点击次数：177

南齐讯 近日，珠海湖湾大厦的业主王女士（假名）有点憋闷，“咱们小区业主共有开导层，却被隔成格子间作为公寓出租，还有的被作为办公室出租，投诉了好几次齐迟迟无法处理”。

开导层究竟归谁，开发商改建行径是否合规？小区业主拿着香洲区住房和城乡开发局“属于业主独到部分”回复，合计归合座业主扫数。但珠海市不动产登记中心的气派却是“地价已交清，销售条约未商定，不成简便判定该开导层为合座业主共有”。

咫尺，香洲区狮山街说念服务处功令办已再次向职能部门发函条目明确湖湾大厦开导层的产权权属、用途等关节问题。

业主投诉：上千普通米的开导层被占用

王女士在湖湾大厦住了20多年，是这里的老业主了。据王女士先容，湖湾大厦是一栋商住一体的长幼区，1至4楼为商铺，5楼以上为住宅，商用层与住宅层中间有一层层高2.2米傍边的开导层。

“开始关于开导层，许多业主其实不知说念，自后发现大厦里改建的独身公寓，才知说念开导层的存在。”王女士告诉记者，咫尺开导层加建了一些砖墙隔成房间，东栋开导层现由一家联想公司在使用，西栋开导层由两家公寓和一家电梯公司在使用。

王女士说，开导层应该属于合座业主扫数，当今不但被占用，还进行改建，且一侧的大门还被封堵，侵略了业主的权柄，还变成了消防隐患，是以业主们便向干系部门进行了投诉。

记者在业主提供的《商品房屋产权权属评释注解书》上看到，湖湾大厦的产权东说念主为珠海经济特区香洲石油化工公司，且上头明确标注开导层面积为1529.03普通米。

记者探询：开导层被作为公寓、办公室使用

4月24日，记者来到湖湾大厦开导层，西栋开导层被分割成一间间公寓，一米多宽的过说念，略显阴暗。沿着过说念的窗子上晾挂着衣物和物品，OD体育(中国)在公寓的不锈钢门上还张贴着租客的正经事宜。据统计，这么公寓粗略有三十多间。而东栋开导层则被装修成了办公室在使用。

业主还向记者提供了东栋开导层的《办公场所租借条约》，条约中出租方为珠海市大洲石油化工公司，承租方是一联想公司，租借期限为10年。记者在爱企查上看到，珠海经济特区香洲石油化工公司和珠海市大洲石油化工公司的法定代表东说念主为吞并东说念主，且还担任珠海市香洲湖湾大厦物业管制有限公司等公司股东。

湖湾大厦的开导层权属究竟归谁，又是被谁出租？今日，记者来到湖湾大厦物业服务中心广东明城物业了解情况。据该物业主任先容，之前城管部门依然伸开了捕快，也找过干系使用方作念过笔录，她了解到开发商是在补完地价后才进行处置的，更详备情况可找干系部门了解。“属于谁，没主张界定，谁在使用，我不理会……”该物业主任暗示。

回复

香洲区住房和城乡开发局：开导层属于业主独到部分

针对湖湾大厦业主的投诉，珠海市12345热线曾回复：经参谋香洲区住房和城乡开发局，斗鱼体育app 湖湾大厦开导层产权理会，属于业主独到部分，不触及巨匠收益问题，非物业统率规模。

珠海市不动产登记中心：不成简便判定为“合座业主共有”

为了查明事实，狮山街说念功令办曾在2024年2月6日，向珠海市当然资源局发函了解湖湾大厦开导层干系问题。

2月26日，珠海市不动产登记中心回复称：一、湖湾大厦于2002年确权，其中第五层为开导层，面积1529.03普通米，地价已交清，档案中未见开导层改功能的干系文献。

二、“合座业主共有”系2006年颁布的《物权法》建议的成见，在此之前的干系法例莫得明确轨则开导层属于合座业主共有。本案开导层确权档案中有单独诡计建筑面积，该部分面积莫得作为公用建筑面积进行分管，该项方针销售条约未对开导层产权进行干系商定，故不成简便判定该开导层为“合座业主共有”。

三、湖湾大厦第五层2002年确权时登记功能为开导层，产权东说念主应当按筹商批准的用途使用，不得私自转变功能。开导层分割出售必须由产权东说念主央求经干系部门批准答应方能现实，确权档案中未见干系央求、批准文献。

香洲区狮山街说念服务处：权属不清，发函条目职能部门明确

湖湾大厦开导层的权属以及用途性质成了处理问题的关节方位。5月8日，记者来到香洲区狮山街说念服务处了解情况，狮山街说念功令办干系负责东说念主向记者先容了之前的捕快情况。

据捕快，2000年珠海经济特区香洲石油化工公司建成湖湾大厦后，将开导层加建砖墙用作公司职工寝室使用，后珠海经济特区香洲石油化工公司将开导层进行了分割处理。在罗致究诘捕快时，开发商负责东说念主称公司按照办公功能向国土部门补交了地价款，该开导层不属于业主共有部分，但均未能提供干系评释注解材料。

“交钱了，莫得办证，这个房产证即是关节，上头会明确权属和用途，究竟是住宅，照旧办公？”功令办干系负责东说念主暗示，他们正在向珠海市当然资源局拟第二份呈报函，条目职能部门明确湖湾大厦开导层的产权权属、用途、性质，积极鼓励问题的处理。同期，他也建议业主不错通过司法路子处理此事。

讼师说法：开导层的功效关于权属认定相等关节

据广东省房地产斟酌会副会长、广东国鼎讼师事务所高档搭伙东说念主廖建勋讼师先容，针对湖湾大厦开导层的问题，当先要分析开导层的功能是什么，要是开导层功能是用于开导、巨匠行径的初始堆放，以至有消防或者隐迹的功能，那一般来说属于共有部分。把柄以往的一些干系判例，许多法院亦然将这种开导层或者隐迹层，作为小区业主的共有部分来进行认定的。

廖建勋讼师合计，此类纠纷触及到开发商、物业公司以及承租东说念主等多方利益，当先建议通过协商的容貌进行处理。若协商不成，也不错通过下层政府或者干系行政部门进行长入，幸免矛盾的激化。临了的施舍本领即是诉讼，对开导层进行确权。但要是是小区业主拿告状讼的话，要是有业委会，不错通过业委会的样式拿告状讼。若莫得业委会，则需独到面积和东说念主数过半的业主表决答应才不错拿告状讼，以个东说念主样式无法拿告状讼。

“南齐接到办”栏目出品

统筹：南齐记者 朱鹏景

采写/照相：南齐记者 陈栋 实习生 张靖华 斗鱼体育app

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